Paragraaf grondbeleid

Deze paragraaf beschrijft op hoofdlijnen het grondbeleid, de resultaten, financiële prognose en risico’s van het grondbedrijf. Parallel aan deze paragraaf grondbeleid is ook het separate Najaarsbericht 2025 opgesteld. Dit document kijkt vooral naar de toekomst en behandelt meer onderwerpen dan de verplichte elementen uit het Besluit begroting en verantwoording en op een hoger detailniveau. Voor meer informatie over het grondbedrijf en de grondcomplexen dan hierna opgenomen, verwijzen we naar het separate Najaarsbericht en de daarbij vertrouwelijk opgenomen projectbladen.

1.1 Grondbeleid

De gemeente Oss heeft de ambitie om verder te groeien naar een complete stad waarin werken, wonen en recreëren in balans zijn. Hiertoe is de ambitie om vanaf 2020 tot 2040 ongeveer 10.000 nieuwe woningen toe te voegen aan de voorraad. Circa 1.200 woningen hiervan vinden vanaf 2025 plaats binnen actieve grondexploitaties van het grondbedrijf. De toekomstige complexen (IMVA’s) leveren een substantiële bijdrage van circa 3.500 woningen.
Om de ambities op het gebied van woningbouw te realiseren voert de gemeente een dynamisch en flexibel grondbeleid. Dit betekent dat per gebiedsontwikkeling een passende rol gekozen wordt. Op een aantal plekken kan dat betekenen dat het grondbedrijf actief gronden aankoopt, beheert, ontwikkelt en uitgeeft om een ontwikkeling of beleidsdoelen mogelijk te maken. In andere gevallen kan de gemeente ervoor kiezen om de markt zijn werk te laten doen en daarbij een faciliterende rol aan te nemen. Bij actief grondbeleid blijft de regie voor de ontwikkeling van locaties bij ons als gemeente. Het eigendom van de betrokken gronden ligt of komt naar ons. Hierdoor heeft de gemeente de volledige regie over het resultaat, programma, ruimtelijke kwaliteit, grondprijzen en tempo van de uitbreiding. Hiervoor is het van belang dat de gemeente de middelen heeft om een actief aankoopbeleid te voeren. Om dit beleid te kunnen realiseren zijn binnen het grondbedrijf reserves aanwezig. Deze reserves dekken de eventuele tekorten en risico’s af.
Deze grondpolitiek heeft in het verleden niet alleen maatschappelijke meerwaarde, maar ook financiële meerwaarde opgeleverd. Winsten uit projecten zijn opgespaard in reserves om op een later moment te (her)investeren in de gemeente. Deze investeringen zijn het aankopen van grondposities en vastgoed alsmede financiering van infrastructuur en maatschappelijke (bouw)ontwikkelingen. De reserves worden daarmee ingezet om de onrendabele top op te vangen.

2.1 Projectenportefeuille
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verschillende actieve complexen (23) binnen het grondbedrijf per begin 2026.Mogelijk wordt er nog 1 BIE aan de lijst toegevoegd waarvan de planning is om die eind 2025 aan de raad ter activering aan te bieden. Daarnaast zijn er nog de IMVA’s die naar verwachting in de toekomst worden geopend. Deze vormen momenteel nog een voorbereidingskrediet. Over een eventuele activering naar een exploitatie of het treffen van een nieuwe IMVA vindt in de toekomst separate besluitvorming plaats. Naar verwachting zullen nog drie of vier IMVA’s via een raadsbesluit tot actieve grex worden omgevormd.

2.2 Verkopen
2.2.1. Woningbouw
Onderstaande tabel geeft inzicht in de verwachte uitgifte van wooneenheden, oftewel kavels en appartementen. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen de actieve exploitaties en de nog te openen complexen conform de verdeling zoals omschreven in paragraaf 2.1. Zichtbaar is dat de aantallen wooneenheden van de actieve grondexploitatie terug gaan lopen, met name vanaf 2027. In totaliteit zijn nog bijna 1.200 wooneenheden voorzien vanaf 2025. De IMVA’s daarentegen gaan in de toekomst een relatief veel grotere bijdrage aan de woningvoorraad doen, omdat hier enkele omvangrijke exploitaties tussen zitten. Dit beloopt ongeveer 3.500 woningen. Let wel, in de laatste kolom (2029 en verder) zijn alle aantallen bij elkaar opgeteld tot en met het laatste jaar dat een exploitatie naar verwachting actief is. Andere opmerking hierbij verdient wel dat de IMVA’s nog aan veranderingen onderhevig zijn en afhankelijk zijn van toekomstige politieke besluitvorming en omstandigheden.


2.2.2. Bedrijventerreinen
In 2026 wordt naar verwachting de laatste kavel geleverd. Op dit moment nog geen concreet zicht op nieuwe locaties.  
Een uitzondering is Heesch-West, welke als gemeenschappelijke regeling met ’s-Hertogenbosch en Bernheze hier niet wordt meegenomen. Heesch West is geen onderdeel van de financiële verslaglegging in deze paragraaf met uitzondering van de hoogte van de bijbehorende Reserve Risico’s Heesch West in paragraaf 3.1.
2.3 Winst- en verliesnemingen
2.3.1. Winstnemingen
Winstnemingen zijn verplicht en gebeuren op basis van het zogenoemde principe van “percentage of completion”. Conform deze POC-methode wordt in 2026 ruim € 5 miljoen verwacht ten gunste van de algemene bedrijfsreserve (ABR). Vanaf 2027 verwachten we (exclusief IMVA’s) nog ongeveer € 2,1miljoen aan winst te kunnen nemen tot en met 2029. In navolgende tabel wordt tevens rekening gehouden met € 1,5 miljoen winst vanaf 2030. Deze winst betreft alleen nog grondexploitatie Liesdaal in Maren-Kessel.
2.3.2. Verliesnemingen
Behalve positieve complexen beschikt de gemeente ook over negatieve exploitaties. Voor dergelijke verliezen zijn verliesvoorzieningen getroffen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met die voorziening. In 2026 wordt circa € 2,2 miljoen aan verlies genomen vanuit de ABR. In de jaren daarna wordt nog € 11,3 miljoen aan verlies genomen wat in totaal uitkomt op € 13,5 miljoen verlies vanaf 2026. In de navolgende tabel zijn de in 2025 gedane en toekomstige winst- en verliesnemingen tezamen zichtbaar, achtereenvolgens als positieve en negatieve bedragen.

3.1 Reserves en voorzieningen
In totaal beheert het Osse grondbedrijf voor omstreeks € 55 miljoen aan reserves en voorzieningen per 1 januari 2026. Met een voorziening dekken we toekomstige verliezen en andere kosten af. Een reserve daarentegen gebruiken we om risico’s af te dekken. De verdeling in reserves en voorzieningen is zichtbaar in het navolgende cirkeldiagram. Daarin valt onder andere af te lezen dat bijvoorbeeld de ABR € 7,2 miljoen bedraagt en dat er achtereenvolgens € 18 en € 12,6 miljoen in de reserve binnenstedelijke transformaties en voorziening exploitatieverliezen zit. In de volgende paragrafen staat voor sommige onderdelen een nadere toelichting.

3.2. Stand van de Algemene bedrijfsreserve (ABR)
Onderstaande tabel toont de mutaties in 2025, toen was de beginstand € 2,4 miljoen. De verwachten mutaties leiden tot een eindstand van € 7,2 miljoen. De grafiek daaronder geeft daarbij inzicht in het toekomstige verloop van de ABR (de eindstand van een jaar is daarin gepresenteerd als 1 januari van het jaar erop).

De lichtblauwe lijn in de grafiek geeft de prognose van het MPG 2025 (jaarrekening 2024) weer en de oranje lijn het vereiste weerstandsvermogen. De blauwe kolommen betreffen de meest actuele raming bij voorliggende begroting. Rekening houdende met de geschatte mutaties in 2025, bedraagt de ABR per 1 januari 2026 naar verwachting € 7,2 miljoen. De ABR groeit vermoedelijk verder naar € 13,4 miljoen in 2030. Wanneer het benodigde weerstandsvermogen van € 11,9 miljoen in 2025 zuiver wordt afgezet tegen de ABR, dan is er sprake van een fictief tekort van € 4,7 miljoen. Echter, afgezet tegen het totale weerstandsvermogen van de gehele gemeente binnen de concerngedachte is dit niet problematisch. De komende jaren wordt deze discrepantie minder. In 2027 stijgt de ABR boven het benodigde weerstandsvermogen en groeit naar verwachting verder naar € 13,4 miljoen per begin 2030. Deze cijfers zijn zonder inbegrip van de IMVA’s. In de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing vindt u meer informatie over de weerstandscapaciteit.

3.3. Verschillenanalyse tussen MPG 2025 en Najaarsbericht2025
De ABR is per 1 januari 2026 naar verwachting € 2,3 miljoen hoger dan de prognose in het MPG 2025. De verschillen worden weergegeven in onderstaande verbeelding. In het Najaarsbericht 2025 staat voor de afwijkingen ten opzichte van het MPG 2025 een tekstuele toelichting. Belangrijkste oorzaken zijn onder meer resultaatbestemming bij de jaarrekening ten gunste van de ABR, het opschuiven van winstnemingen, bijstelling van de voorziening IMVA en de voorziening exploitatieverliezen en de incidentele verkoop van gemeentegrond zonder boekwaarde.

3.4. Risicoanalyse
De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en inzichten, het meest reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in een beoogd projectresultaat: de eindwaarde. Het is en blijft echter altijd een inschatting zolang een project niet is afgerond. Kansen en risico’s binnen een project kunnen ervoor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst naar boven of beneden afwijkt. Om inzicht te krijgen in de bandbreedte waarbinnen het projectresultaat zich zal gaan bevinden, voeren we een risicoanalyse uit. Dit doen we via de analyse Monte Carlo. In deze risicoanalyse benoemen we een aantal standaardrisico’s die kunnen optreden. Dat kunnen incidentele risico’s of conjuncturele risico’s zijn. Het verschil tussen het vastgestelde resultaat en het resultaat als gevolg van de risicoanalyse, dekken we af via de Algemene bedrijfsreserve (ABR) en indien nodig overige reserves. Mocht het risico zich voordoen, dan hebben we de benodigde gelden daarvoor apart gezet en treedt er dus geen dekkingsprobleem op. Hoe hoog dit bedrag moet zijn, hangt af van de wijze van inschatting van de hoogte van zowel de kansen als de risico’s.
Naast het afdekken van risico’s geeft het risicobeheer ook inzicht in wanneer er een afroming van de ABR kan plaatsvinden of juist niet. In de ABR worden namelijk winsten uit de grondexploitaties gestort en verliezen via de voorziening te verwachten exploitatieverliezen verrekend. Het bedrag aan risico’s moet bij voorkeur altijd afgedekt kunnen worden met de ABR. Omdat dit nu onvoldoende het geval is, is zoals reeds benoemd dit afgezet tegen het totale weerstandsvermogen van de gehele gemeente binnen de concerngedachte niet problematisch. Bovendien loopt het saldo van de ABR op. Hieruit kan in beginsel worden geconcludeerd dat er voldoende vermogen is om de mogelijk optredende risico’s op te vangen.
3.5. Weerstandsvermogen (buffer)
De genoemde Monte-Carlomethode, die in het MPG uitgebreid wordt toegelicht, leidt tot een bepaald risicobedrag per exploitatie. Deze bedragen tellen we bij elkaar op en bedraagt in 2026 € 12,4 miljoen. Dit is het risicoprofiel van alle grondexploitaties samen. In onderstaande afbeelding is dit bedrag opgedeeld in categorieën. De risico’s bij de woningbouwcomplexen zijn in voorliggend Najaarsbericht lager ingeschat dan bij het MPG 2025. Bij industrieterreinen en herstructureringscomplexen juist andersom, daar zijn de risico’s hoger. Met name laat deze laatste categorie een groot verschil zien ten opzichte van het MPG 2025. De grondexploitatie Talentencampus heeft het grootste risicoprofiel (€ 5,3 miljoen). De toelichting hierop is terug te vinden in het Najaarsbericht.

De ABR moet van voldoende omvang zijn om alle risico’s af te dekken. We dekken echter niet het gehele bedrag van € 12,4 miljoen af. Hierbij maken we onderscheid tussen projecten met een tekort en winstgevende projecten:
Projecten met een tekort: als het risico zich voordoet, resulteert dit in een extra verliesneming ten laste van de ABR. Verliezen moeten namelijk direct genomen worden en binnen het project is immers geen positief saldo voorhanden ter dekking. Het risicoprofiel van alle verliesgevende projecten is circa € 10,5 miljoen.
Projecten met winst: Als het risico zich voordoet, sluit het complex in de toekomst met een lagere winstneming af. In beginsel heeft het project in een bepaalde mate ruimte om de tegenvallers op te vangen tot en met de hoogte van de positieve eindwaarde. Voor de winstgevende projecten geldt een risicoprofiel van € 1,9 miljoen. De blootstelling aan de risico’s is echter minder. Een deel van de winst moet nog worden genomen en kan dus een deel van de risico’s opvangen binnen de jaarschijf. Echter is een deel van de winsten al genomen, dus daar bestaat een kans op terugboeken. Dit deel bedraagt € 1,4 miljoen en wordt meegenomen in de minimale omvang van het weerstandsvermogen.
Per 2026 is de minimale omvang van de ABR dan ook bepaald op afgerond € 11,9 miljoen, gebaseerd op de optelsom van € 10,5 en € 1,4 miljoen.
3.6. Reserves
Het verloop van de reserves is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en risicoanalyse. Het hieronder getoonde staafdiagram geeft het verloop van de reserves van het grondbedrijf weer op basis van die actualisaties, waarbij per staaf de reserves bij elkaar zijn opgeteld. De beginstand van 2025 is de daadwerkelijke eindstand van 2024 en de beginstand van 2026 betreft de verwachte eindstand van 2025 evenals de jaren erna inschattingen betreffen. De stippellijn geeft het minimale weerstandsvermogen weer.

3.7 Voorzieningen
Het staafdiagram toont hoe de voorzieningen van het grondbedrijf zich ontwikkelen. De beginstand voor 2026 is gebaseerd op actuele prognoses en risicoanalyses. We onderscheiden drie voorzieningen binnen het grondbedrijf:

• Voorziening te verwachten exploitatieverliezen (verliesvoorziening)
  De verwachte beginstand in 2026 is € 12,6 miljoen. De daling komt vooral door positieve ontwikkelingen in Centrumplan Lith, Hooghuis Ravenstein en Stationskwartier Ravenstein.
• Voorziening IMVA
  Deze voorziening dekt de voorbereidingskosten van toekomstige grondexploitaties die mogelijk niet doorgaan. Als een project wordt stopgezet, kunnen de gemaakte kosten hiermee worden opgevangen. De verwachte stand in 2026 is € 8,8 miljoen.
• Voorziening afwaarderingen MVA
  Deze voorziening is bedoeld voor tijdelijke boekhoudkundige correcties op materiële vaste activa die bestemd zijn voor toekomstige grondexploitaties. Als de actuele waarde van een actief structureel lager is dan de boekwaarde, wordt het verschil in deze voorziening gestort. Voor 2026 is de stand gelijk aan die van 2025: € 0. Hoewel de voorziening niet zichtbaar is, blijft deze boekhoudkundig beschikbaar voor toekomstig gebruik.

3.8 Geïnvesteerd vermogen/boekwaarde

De totale boekwaarde (saldo van uitgaven en inkomsten) van de grondexploitaties per 1 juli 2025 is bijna € 5,1 miljoen. Dit is een daling van ruim € 5,7 miljoen ten opzichte 1 januari 2025 en komt met name voort uit verkopen binnen de grondexploitaties Raadhuislaan Noord in Oss en ’t Veld in Geffen. De boekwaarde van de beheersgronden, bedrijventerrein Heesch West en de IMVA’s maakt van het genoemde cijfer geen onderdeel uit.

Conclusie

Het Osse grondbedrijf kent uiteenlopende exploitaties met winsten en verliezen. Zichtbaar is dat het aantal verlieslatende projecten toeneemt ten opzichte van het verleden, waardoor reserves onder druk kunnen komen te staan. De meeste nieuwe of nog nieuw te activeren exploitaties zijn verlieslatend, hoewel dat niet voor alle exploitaties geldt. Daarentegen worden nog steeds de financiële vruchten geplukt van de winstgevende complexen, omdat deze winsten in tegenstelling tot verliezen pas in de loop van de tijd aan de reserves worden toegevoegd. De winsten lopen echter vanaf 2027 aanzienlijk af. De ABR is van een nulstand begin 2024 gestaag aan het groeien en bereikt in 2027 het punt dat de stand boven het minimale weerstandsvermogen uitkomt.