Risico
De resultaten van de grondexploitaties zijn gebaseerd op uitgangspunten en parameters die, gelet op de huidige markt en de huidige inzichten, reëel lijken voor de looptijd van het project. Deze inschattingen resulteren in één projectresultaat. Het is en blijft echter altijd een inschatting van de toekomst. Kansen en risico’s binnen een project kunnen ervoor zorgen dat het projectresultaat in de toekomst afwijkt. Om een goed inzicht te krijgen in de risico’s voeren we jaarlijks een risicoanalyse uit. Dit doen we via de Monte Carlo-methode.
We houden rekening met de volgende scenario's:
Basisscenario: recessie - Grondprijzen blijven hetzelfde: geen effect
- Woningverkopen vallen tegen met effect: ontwikkelingen vertragen licht en uitgifte vindt later plaats
- Oplopende marktrentes door interventie ECB met effect: rentekosten voor gemeente worden hoger
- Inflatie wordt minder, maar blijft relatief hoog met effect: kostenstijging loopt langzaam terug
Voorgaande wordt voor 50% meegenomen in het Monte Carlomodel.
Zeer slecht scenario: diepe recessie - Grondprijzen dalen met effect: opbrengstendaling
- Woningverkopen lopen sterk terug net effect: ontwikkelingen vertragen sterk en uitgifte vindt later plaats
- Oplopende marktrentes door interventie ECB met effect: rentekosten voor gemeente worden hoger
- Inflatie blijft hoog door schaarste en hoge energieprijzen met effect: kostenstijging blijft hoog
Voorgaande wordt eveneens voor 50% meegenomen in het Monte Carlomodel.
Sensitiviteiten
Tot slot gelden er zogenaamde algemene sensitiviteiten. Hierbij wordt gekeken naar wat er gebeurt als de cijfers zoals verwerkt in het uitgangspuntscenario hoger of lager worden. Daarbij worden generiek onderstaande percentagebandbreedtes gehanteerd, die gebaseerd zijn op lokale kennis en ervaring. - Plan- en onderzoekskosten minimaal -10% maximaal 10%
- Verwervingen minimaal -10% maximaal 10%
- Openbare werken minimaal -10% maximaal 10%
- Sanering minimaal -10% maximaal 10%
- Verkopen minimaal -5% maximaal 5%
Projectspecifiek
Tot slot zijn er nog projecten met winstnemingen waar projectspecifieke risico’s zijn. Dit zijn risico’s die zich alleen manifesteren binnen één project, zoals bijvoorbeeld een geluidswal, bodemvervuiling, niet-gesprongen explosieven of een parkeergarage. Deze risico’s worden financieel berekend, maar niet verdisconteerd met de eventuele winst- of verliesverwachting van het plan. Tenzij de inschatting hoger is dan 50%, dan wordt het als uitgangspuntscenario verwerkt met gevolgen voor de eindwaarde en dus niet opgenomen in de projectspecifieke risico’s.
Monte Carlo-simulatie
De Monte Carlo-simulatie is een simulatietechniek waarbij een fysiek proces niet één keer, maar vele duizenden keren wordt gesimuleerd. Het resultaat van deze verzameling simulaties is een verdelingsfunctie die het hele gebied van mogelijke uitkomsten weergeeft. De Monte-Carlomethode wordt meestal toegepast in situaties waarin het resultaat van een enkele simulatie niet voldoende representatief is in verband met de in werkelijkheid te verwachten variatie van de startcondities. Per exploitatie wordt in Oss de digitale simulatie middels een softwarepakket uitgevoerd, wat leidt tot een totaalbedrag aan risicoreservering.
Beheersmaatregel
Om risico’s op te vangen, moeten we een bepaald bedrag reserveren. De werkelijke stand van de ABR per 31 december 2026 is € 7,2 miljoen. Het minimale niveau is volgens de Monte Carlo-methode op basis van risicoschatting € 11,9 miljoen. Dit betekent dat de ABR feitelijk € 4,7 miljoen lager is dan het benodigde minimumbedrag. |
